道路に面していない土地では建物を新しく建てることができない！？再建築不可を知っておきましょう！
皆さんは再建築不可という言葉を知っているでしょうか？
再建築不可とは、すでに建っている建物を壊して、新しい建物を建てることができない建物の事です。
古い民家と土地を購入しても、再建築不可であれば、古い家を壊して家を建て替えることができないのです。
また、すでに住んでいる家も再建築不可となっている場合には、同じ場所に新しく建て替えることができないのです。
〇なぜ再建築することができないの？
再建築不可になってしまう理由にはいろいろあるのですが、最も多い理由は土地が、建築基準法に定められている道路に面していない、または、接している部分が小さいためです。
建築基準法の第43条の規定に、建築物の敷地が道路に2m以上接しなければならないという義務が存在あり、接道義務といいます。
接道義務が存在している理由は、火災などが発生した場合に、緊急車両が通れるようにするためにです。
また、接道義務があるのは、都市計画区域と、準都市計画区域であり、森や山の中であれば、接道義務はありません、ほとんどの民家は、接道義務があります。
法律で接道義務があるのに、すでに建築物があるのですが、これらは接道義務が作られる前に建てられた物件であるため、違法というわけではありません。
このように、再建築不可の物件は、すでに建てられている建物を利用する事は可能ではありますが、取り壊して新しい建築物を作ることができないのです。
もし、建築物を建てようと考えると、隣接している土地を購入して、2m以上道路に接する必要性があります。
また、道路2m以上接していても、私道で規定された道路にはならない場合や、道路の幅が狭いなどが理由から、再建築不可となることもあります。
古い民家や土地を購入する際には、再建築不可ではないのかよく確認して購入するようにしましょう、間違って購入してしまうと、安い土地だけ残って、家が建築できないこともあります。
〇リフォームすることは可能です！
再建築不可の物件は、取り壊して新しい建物を建てることはできないのですが、すでに建設されている建物を利用する事は可能であり、リフォームすることができます。
そのため、すでに建築された古くなった家はどうにもならないというわけではなく、リフォームをして新築に近い状態にすることは可能です。
ただし、再建築不可の場合は増築することができませんので、庭をつぶして建物を大きくしたり、2階建てだったのを3階建てにしたりすることはできないのです。
再建築不可の物件で行えるのは、リフォームだけなので新築とは違って、なんでも自由に決められるというわけではないのです。
それでも、リフォームすることで、耐震性や耐火性、快適さなどが向上して、住みやすい家になるでしょう。
しかし、再建築不可は接道義務を果たしていないことが多いため、リフォームしにくい場所に家に建てられている場合も多く、リフォームすることができない可能性もあります。
古い民家を購入してリフォームしようというと考えている人は、リフォームできるだけのスペースがあるか考えて購入するようにしましょう！
〇再建築不可はメリットもある？！
新しく家を建てることができない土地は、デメリットが多そうな気がしますが、人によってはメリットになることがあります。
再建築不可の土地は、新しい家を建てられないのでどうしても地価が下がることになり、安く購入する事が出来ます。
古い家でも良いから、一軒家がほしいと考えていた人にとっては、お買い得な買い物となることも多く、大きな道路に面していないので、お子さんがいる家庭では事故の心配が少なくなるというところもメリットですね。
また、再建築不可の土地は元の土地の価値は低いですが、道路に面した土地を入手できた場合、土地の価値が上がることになります。
2つの土地を合わせて売ることによって、買った時の値段よりも高く土地を売ることができる場合があるのです。
再建築不可の土地は、おきなデメリットもありますが、上手く活用することができれば、メリットがあるかもしれませんよ。